La construcción levanta cabeza
Un trabajo colectivo de: Alicia Delgado, Vanessa Brito, Jonathan Viera y Andrés Montalvo

La crisis económica que vivió el Ecuador en 1999 se tradujo en un considerable decrecimiento del PIB de la construcción (-8%) y el escaso incremento del alquiler de vivienda en dicho momento (+0,6%).

Sin embargo, el Banco Central del Ecuador prevé recuperaciones en el 2000: la construcción crecerá en +3% y el alquiler de vivienda en +1%. La mayor recuperación se percibe en el segundo semestre del año en curso.

Quienes el año pasado trasladaron su dinero al exterior encuentran ahora tasas de interés internacionales del orden de 4,5% ó 5% anual, que constituyen alternativas menos atractivas que traer de vuelta ese dinero al país y adquirir un inmueble, cuya renta anual media (canon de arrendamiento) se ubica entre 6% y 7%.

Si a esta renta se añade una plusvalía inmobiliaria que varía de 6% a 8% anual, la tasa global de ganancia llega a 14% al año, alta rentabilidad que explica la reciente tendencia al reflujo que el Ecuador está teniendo, de capitales dirigidos hacia este tipo de inversión.

En los últimos meses, se ha evidenciado el incremento de la demanda de vivienda de interés social, lo que hace prever la profundización del desarrollo del comercio de bienes raíces en las zonas populares. La clase media se está recuperando y en lo primero que piensa es en concretar el sueño de la casa propia.

En el ámbito comercial, es fácil ver que hace dos años había un exceso de oferta de oficinas para arriendo o venta, mientras que la demanda estaba totalmente desmayada. En estos últimos meses del 2000, existe una importante demanda de oficinas y locales para el comercio debido a la atractiva rentabilidad (arriendo más plusvalía) que estos proyectos inmobiliarios ofrecen.

MÁS INFORMALES QUE FORMALES

En construcción hay una buena y una mala noticia. La buena es que se proyecta edificar cada año en el Ecuador alrededor de 17 mil nuevas viviendas formales. La mala es que se van a construir otras 21 mil informales (55% del total nacional), es decir que se construirán en forma dispersa, sin permiso de construcción ni la dirección de un profesional.

En Guayaquil y Cuenca existe una marcada preferencia por la construcción de viviendas unifamiliares. De hecho, el 50% del total de viviendas en Guayaquil es unifamiliar mientras que en Cuenca el porcentaje sube aún más, al 71%. En cambio, el 66% de las nuevas construcciones en Quito corresponde a departamentos.

NOVEDADES EN LA INTERMEDIACIÓN

La intermediación en el mercado inmobiliario formal puede ser: intermediación real, en la cual las inmobiliarias intermediarias vinculan a oferentes y demandantes a través de la comercialización de proyectos; o la financiera: cuando mutualistas y bancos dan créditos hipotecarios para la compra, construcción, ampliación o remodelación de bienes inmuebles.

En Ecuador está surgiendo un negocio estratégico: la combinación de la intermediación real y la financiera, ofrecida por nuevos actores en el mercado inmobiliario denominados ‘Instituciones Auxiliares’, que se encargarán de organizar la demanda, canalizar el crédito y de alguna manera organizar la oferta de proyectos, en un esquema similar al de los mortgage brokers o mortgage bankers de los Estados Unidos. GESTIÓN pudo conocer que la compañía La Hipotecaria está próxima a trabajar bajo este nuevo esquema.

OFERTA CON PASOS FIRMES

Punto a favor para los pobres

Hoy por hoy, el Sistema de Incentivos para la Vivienda (SIV) del Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda (Miduvi) es el principal mecanismo impulsor del desarrollo de la vivienda popular o de interés social en el Ecuador. Está dirigido a la población cuyo ingreso no sea superior a US$ 360 mensuales, y puede elegir una vivienda que no exceda de US$ 8.000.

El programa subsidia la compra de vivienda urbana nueva o su mejoramiento y se basa en la fórmula ABC (Ahorro + Bono + Crédito), que exige al interesado ahorrar en una de las instituciones financieras participantes hasta un monto mínimo (A) como paso previo a la postulación del subsidio. Los favorecidos (que son quienes alcanzan los más altos puntajes de ahorro) reciben un incentivo del Gobierno (o bono –B-, que representa un porcentaje sobre el precio de la casa escogida por el beneficiario) y completan el costo de la vivienda nueva o mejorada a través de un crédito financiero (C).

Entre noviembre de 1999 y septiembre de este año se han entregado US$ 13 millones a los beneficiarios del bono de vivienda popular, monto distribuido entre 9.082 familias (vivienda nueva + mejoramiento de vivienda + rehabilitación de viviendas de zonas centrales), es decir, un bono medio de US$ 1.133 por hogar.

El área media de las viviendas ofrecidas por el SIV no supera los 47 m², y los precios oscilan entre US$ 3.000 y US$ 7.300.

La clase media ya tiene padrino

Dado que la clase media fue muy afectada por la crisis económica del 99, la oferta de nuevos proyectos dirigidos hacia este sector se contrajo notablemente. Desde entonces y hasta hoy se observa una mayor preferencia de los constructores hacia la atención al segmento popular. Sin embargo, en la actualidad el estrato medio evidencia una recuperación rápida, que conduce a prever mayores niveles de oferta en los próximos meses.

La mayor expectativa se centra en el plan de vivienda sin subsidio para la clase media que está promoviendo el Banco Ecuatoriano de la Vivienda (BEV), que pretende el acceso a propiedades cuyos valores oscilan entre US$ 8 mil y US$ 40 mil. Para el efecto, el BEV actuará como una entidad de segundo piso y pondrá a disposición del sistema financiero una línea de redescuento (sin bono) que facilite la colocación de créditos.

LA MOVIDA FINANCIERA

Contar con financiamiento para adquirir una vivienda o un local comercial es la clave. Hoy por hoy, el financiamiento para la compra o construcción de bienes inmuebles proviene de dos fuentes principales: 1) el sistema financiero, fundamentalmente bancos y mutualistas; y 2) el promotor o constructor, que otorga el denominado crédito directo a sus clientes.

Esta última modalidad surgió como consecuencia del cierre de líneas de crédito de largo plazo por parte de las instituciones financieras durante el año 99. Ante la necesidad de vender los inmuebles edificados, los constructores optaron por otorgar al comprador hasta dos años de plazo para completar el pago del valor de la vivienda.

Se calcula que, actualmente, no más del 60% de un proyecto se está vendiendo con crédito. De esta cifra, la mitad sería crédito directo del constructor y el otro 50% crédito de la banca. El 40% restante correspondería a pagos de contado.

En 1998, el sistema financiero otorgó créditos hipotecarios para vivienda nueva por un monto cercano a US$ 160 millones. La colocación se redujo en 1999 a US$ 75 millones y en el 2000 terminaría repuntando a US$ 125 millones como financiamiento de vivienda nueva a través del sistema financiero.

Una cifra cercana a ésta, que podría estar en el orden de los US$ 100 millones, sería el total de préstamos entregados por los constructores a los compradores de vivienda hasta finales del 2000.

Con el tiempo, el origen del financiamiento se trasladará de nuevo hacia el sistema financiero. Los plazos del constructor se irán agotando y éste no volverá a dar créditos en vista de la oferta de financiación que está abierta en el mercado en los actuales momentos. A futuro se evidenciarían negociaciones para la venta de cartera de los constructores a la banca.

Las tasas actuales de 17% en dólares han facilitado el acceso a créditos de largo plazo, puesto que se traducen en menores cuotas. Esta situación podría cambiar si se elimina la actual fijación de límites máximos a la tasa de interés, pues tal eliminación supondría tasas mayores y una tasa real positiva, que si bien haría más atractivo para los banqueros otorgar créditos, también reduciría el número de clientes en capacidad de solicitar créditos.